Особенности приобретения недвижимости в японии

Содержание

Недвижимость в мегаполисах

В состав Японии входит множество больших и малых островов, каждый из которых имеет свои особенности. Главным административным центром страны является остров Хонсю, на котором расположены самые крупные, экономически развитые города. Токио, Осака, Киото, Йокогама и Нагоя являются важными промышленными и бизнес-центрами, поэтому именно здесь стремится получить работу большинство иммигрантов.

Недвижимость в Токио

Токио – столица Японии. Это огромный мегаполис, расположенный на востоке острова Хонсю. Каждый район столицы отличается особой обстановкой, поэтому создается впечатление, будто каждая зона – это отдельный населенный пункт. Город поражает ночным неоновым освещением и обилием разнообразия в архитектуре. Здесь сохранились старые постройки, олицетворяющие традиционную японскую культуру, но не отличающиеся особым шиком. Тем не менее жилые здания, построенные после войны, привлекают своей практичностью и компактностью. Рядом с ними, ближе к центру города, возвышаются огромные небоскребы, в которых разместились многочисленные офисы и гостиницы. Из-за нехватки свободного пространства в городе ведется активное строительство под землей.

Сумма не маленькая, поэтому иностранцы, работающие в этом городе, покупают дома площадью 100-120 м² с небольшим приусадебным участком, удаленные от центра столицы. Их стоимость составляет от 600 000$.

Недвижимость в Киото

Город Киото по праву можно назвать одним из самых красивых в Японии. Когда-то он был столицей государства. Киото расположен в центральной части острова Хонсю. Это культурный центр страны, в котором японские власти стараются максимально сберечь историческую атмосферу. Поэтому здесь можно найти и старинные улицы, сохранившиеся еще со времен средневековья, и традиционные деревянные японские дома. И хотя множество туристов направляется сюда в первую очередь за экзотикой, следует отметить, что современные жилые дома в Японии в городе Киото тоже есть, и в немалом количестве.

Недвижимость в Осаке

Город Осака расположен на юге острова Хонсю и омывается Японским морем. Осака считается торговой столицей Японии. Здесь находится множество различных деловых центров, поэтому большая часть недвижимости коммерческого назначения. Помимо зарубежных инвесторов, намеренных вкладывать свои деньги в коммерческую недвижимость, в этот город направляется и множество иммигрантов. Неслучайно Осака является самым популярным городом для иммиграции после Токио. Средняя стоимость за квадратный метр жилья здесь составляет 6 000-7 000$. Недвижимость на вторичном рынке является более доступной – там стоимость «квадрата» находится на уровне 3 000$.

Недвижимость в Нагоя

Город Нагоя расположен между старой и новой столицами Японии – Киото и Токио. Город является весьма привлекательным для иммигрантов прежде всего благодаря множеству университетов, расположенных здесь, в которые ежегодно поступает большое количество студентов из-за рубежа. Квартира в Нагоя большинству иностранных студентов не по карману, поэтому практически все университеты предлагают им студенческие общежития. Стоимость годового проживания в общежитии составляет примерно от 1000 до 2000 долларов США в зависимости от его месторасположения и условий.

Гарант

Каждый, кто снимает жилья в Японии, должен иметь гаранта 保証人 — то есть другого гражданина Японии с постоянным доходом или же фирму, который будет ваши поручителем.

Официально он будет нести за вас отвественность, если вы внезапно перестанете платить за аренду или другим образом нарушите условия договора

Для тех, кто будет искать жилье с японской супругой или супругом все относительно просто. Гарантом могут быть даже родственники вашей жены/мужа.

Если же мы переезжаем сами или с семьей из заграницы ситуация усложняется — в Японии мы никого не знаем, кто будет нашим гарантом?

К счастью в последние годы на рынке появились специальные фирмы — 保証会社 , которые, проанализировав вашу финансовую ситуацию могут выступить вашим гарантом-поручителем.

Но прежде чем искать такую фирму, можно узнать, может ли фирма, которая вас трудоустраивает или университет быть вашим поручителем. Если такой возможности нету, а знакомых в Японии у вас мало — единственный выход это услуги «хосё гайся».

Но, это опять же очередная статья расхода. Стоимость оформления 2-х летнего договора с такой фирмой составляет ок. ¥10.000-30.000  или же ок. 20-50% от размера нашей месячной оплаты за квартиру. Хотя цены на эти услуги могут разниться.

Если будете пользоваться услугами агенства для иностранцев, как «Гайдзинпот» или упомянутые нами выше ребята из apts.jp, то у них есть обычно есть фирмы-партнёры, нужно только их предупредит, что вам понадобиться поручитель.

Ипотечный кредит

Иностранцы и местные жители чаще всего приобретают недвижимость в рассрочку. Ипотека в Японии для иммигранта оформляется на следующих условиях:

  • получение ВНЖ;
  • пребывание на территории Японии в течение минимум 5 лет;
  • 5-летний стаж работы;
  • знание японского языка;
  • регистрация брака с японцем
  • основания на длительное проживание в Японии (учеба, работа и так далее).

Ипотеку обычно выдают на 50 лет. В случае смерти должника к оставшемуся сроку прибавляется еще полвека для того, чтобы наследники успели расплатиться с банком. В качестве первоначального взноса обязательно выплачивается 10% стоимости.

Особенности выбора банка

Система кредитных учреждений страны базируется на финансовых организациях общенационального уровня. Доля этих банков охватывает 80% всего капитала. Более мелкими являются региональные учреждения (I и II уровня), а также городские финансовые организации. Именно они предлагают самые выгодные условия ипотеки.

Список документов

Для одобрения кредита понадобятся следующие свидетельства:

  • удостоверение личности;
  • кредитная история;
  • справка о доходах;
  • аналогичный документ, заполненный по представленной банком форме.

Обычно период рассмотрения не превышает рабочей недели, после чего заявителя уведомляют о согласии или отказе в кредите.

Поиск подходящего жилья

Если иностранец приезжает в Японию надолго, то в его интересах будет как можно быстрее арендовать квартиру. Так он сможет сэкономить на оплате гостиницы и питании. Если человек свободно владеет японским языком, то поиски подходящего жилья можно начинать самостоятельно. Но если общение с местными гражданами ограничивается фразами на английском, то без помощи посредников не обойтись.

Самостоятельно

Как и в России, искать квартиру без привлечения риелтора или агентства в Японии теоретически более выгодно. Но самостоятельный поиск жилья в этой стране ограничивается лишь комнатами, оплата за которые производится неформально, посредством передачи наличных денег. Аренда квартир практически всегда требует заключения официального договора. Поэтому для юридического сопровождения сделки люди обращаются в агентство недвижимости.

Попытаться найти квартиру можно, просматривая специализированные сайты и газеты. В Токио и других крупных городах объявления о сдаче жилья также размещаются на специальных досках возле выходов из метро и вблизи платформ пригородных электричек. Однако такие объявления почти всегда расклеиваются самими агентствами.

С помощью сайтов

Использование интернет-ресурсов для поиска квартиры или дома намного удобнее, чем просмотр объявлений возле железнодорожной станции. Ведь здесь можно использовать фильтры по различным параметрам: цене, количеству комнат, району, этажу и т.д. Кроме того, база жилья на сайтах по аренде и продаже недвижимости во много раз больше, чем на любой доске бумажных объявлений.

Интернет-ресурсы по продаже квартир и домов делятся на два типа. Одни из них являются агрегаторами объявлений, на которых размещается информация и фотографии, предоставленные агентствами или владельцами жилья. Второй тип – это сайты риелторов, работающих исключительно по собственной базе данных.

Через агентство недвижимости

Иностранцы, впервые приехавшие в Японию, смутно разбираются в местном законодательстве. Поэтому для аренды или покупки квартиры им лучше воспользоваться помощью посредника – риелтора или агентства.

В Японии работает множество фирм, предоставляющих услуги юридического сопровождения сделок по аренде или покупке жилья. В одном лишь Токио их несколько сотен. Некоторые из агентств работают со своей базой данных недвижимости, другие ищут арендаторов или покупателей по общему каталогу помещений, получая проценты с каждого заключенного договора.

Поиск квартиры в Японии имеет характерные особенности, которые не встретишь в России или некоторых других государствах. Например, при обращении в агентство у иностранца всегда спросят, имеет ли он гаранта – японского гражданина, готового за него поручиться. Размер арендной платы и срок найма не столь важны – владельцу необходимо быть уверенным, что в случае нанесения ущерба их кто-то компенсирует. Ведь если иностранец уедет из Японии, при отсутствии поручителя взыскать убытки будет практически невозможно.

При покупке объекта недвижимости подобных проблем не существует. Здесь необходимо лишь позаботиться о юридической чистоте сделки. Учитывая, что квартиры и дома в Японии стоят очень дорого, во избежание недоразумений многие покупатели и продавцы недвижимости предпочитают иметь дело с крупными сетевыми агентствами, имеющими свои филиалы практически в любой префектуре.

Особенности рынка недвижимости

Ограниченная территория государства и высокая плотность населения сказываются на рынке жилья. Очевидно, основными отличиями будут его дороговизна и малые площади.

Первичное жилье

Японские застройщики стремятся как можно быстрее найти покупателей и приступить к новому проекту. Сказывается высокая конкуренция за право на освоение земельных участков. Поэтому клиентам предлагаются различные бонусы и интересные маркетинговые ходы. В офисах многих строительных фирм устраиваются представления, где людям показывают видеопрезентацию будущего дома, демонстрируют качества материала и безопасность.

Для этого одно из офисных помещений могут отделать под квартиру или даже сделать модель здания в аквариуме и путем подачи воды и моделирования сейсмической активности испытать конструкцию на цунами и землетрясения. Разумеется, застройщик организует осмотр квартир на месте, предоставит различные преимущества при покупке сразу или через ипотеку.

Вторичный рынок

Такие квартиры в Японии можно купить за бесценок. Продавцы не имеют право скрывать любые недостатки и неприятности из связанного с квартирой прошлого. Суеверные японцы никогда не согласятся жить в помещении, где было совершено убийство или суицид

Вот на такие предложения иностранцу стоит обратить внимание, ведь скидка на «нехорошую» квартиру может составить свыше 50%. При желании арендовать дом следует учитывать еще несколько особенностей рынка

  1. В густозаселенных районах с малым количеством предложений квартир в аренду придется доплачивать за согласие продлевать договор.
  2. В новых домах цены выше, чем в старых зданиях (возраст строения указывается даже в рекламных предложениях об аренде/покупке).
  3. За право содержать домашних животных придется доплачивать.

Частные дома

Традиционно выбирают из двух вариантов. Это может быть небольшой деревянный особнячок площадью 100 м2 за умеренную плату. Хотя многие дома в Японии выглядят как произведения архитектуры, характеризуются уникальной отделкой фасада и необычной формой помещений. Причина такой застройки не только в желании набить цену за счет художественных решений. Дело в дороговизне земли. Поэтому коттеджи в Японии часто строят в форме башен 4х4 метра с 3–5 этажами.

Коммерческая недвижимость

Приобретение помещений является выгодной инвестицией в Японии. С ежегодным оборотом свыше 35 миллиардов $ входит в топ-10 рейтинга стран с самым развитым рынком недвижимости. Обычно иностранцы вкладываются в офисные здания. Подобные инвестиции окупаются быстрее всего.

Условия получения кредита

Несмотря на то, что стоимость недвижимости в Японии чрезвычайно высока, покупатель здесь имеет доступ к очень дешевому кредитованию. В результате это делает ипотеку более выгодной, чем в России или других странах СНГ.

Для покупки квартиры или дома необходим первый взнос в размере от 10 до 20%. Средняя фиксированная ставка по ипотеке в Японии составляет 1,68%. Кредит можно взять на срок до 50 лет. В случае смерти заёмщика оставшуюся сумму будут погашать его наследники.

Ипотека для иностранцев доступна с некоторыми ограничениями. Наиболее важным среди них является требование о наличии ВНЖ. Кроме того, банк проверит, где работает потенциальный заёмщик и размер его постоянного дохода. Если иностранец является нерезидентом, то кредитование также доступно, но на менее выгодных условиях. Сама же квартира будет находиться под обременением до окончания выплат по кредиту.

Какому банку отдать предпочтение

Покупатель недвижимости имеет право самостоятельно выбирать, куда обратиться за ипотечным кредитом. Некоторые ограничения могут быть связаны только с первичным рынком, поскольку часть застройщиков работает лишь с тем банком, который финансирует строительство.

Если же речь идёт о вторичном рынке, то покупатель должен ориентироваться только на условия кредитования. Крупнейшими ипотечными банками Японии являются Sumitomo, Mimuho, Resona Holdings, Bank of Yokohama, Bank of Tokyo-Mitsubishi UFJ, Fukuoka Financial Group.

Подготовка документов

Оформление ипотечного кредита заметно усложняет процедуру приобретения недвижимости. Покупателю необходимо предоставить значительный пакет документов. В него входят:

  • загранпаспорт;
  • вид на жительство (при наличии);
  • сведения о доходах, полученных в Японии;
  • справка с места работы.

Информацию о кредитной истории заёмщика сотрудники банка выясняют самостоятельно.

Рынок недвижимости в Японии

Если вы хотите узнать, в каких квартирах живут японцы, то ответ на этот вопрос, как и в любой другой стране, определяется финансовым благосостоянием. Чем дороже объект недвижимости, тем он просторнее и качественнее.

Характерной особенностью японского жилья является практичность и эргономика. В отличие от США, где малогабаритные квартиры встречаются только в домах старой постройки, в Японии их можно найти и в новых жилых комплексах. Однако площадь таких помещений может ограничиваться 12-18 кв.м.

Первичный рынок

Если иностранец желает купить квартиру по наиболее выгодной цене, ему лучше обратить внимание на новостройки. Как и в России, жильё в доме, который ещё не введен в эксплуатацию, может продаваться со скидкой в 10-20%

После завершения строительства цена на такую квартиру значительно возрастает. Подобрать подходящие варианты жилья на первичном рынке можно на специализированных сайтах, а также обратившись в агентство недвижимости или.

Вторичное жилье

Несмотря на то, что в крупных японских городах регулярно вводят в эксплуатацию новые жилые комплексы, большая часть квартир в этой стране находится в относительно старых домах, построенных в 60-80-е гг. прошлого века. Такие квартиры, как правило, малогабаритные, площадью от 40 до 80 кв.м.

Иностранцам не стоит рассчитывать на то, что если квартиры в Японии маленькие, то это гарантирует их доступную стоимость. Многое зависит от месторасположения дома. Чем ближе он к центру города, к станции метро или к платформе электрички, тем дороже будет стоить квартира. Чаще всего малогабаритное жильё, планировка которого немного напоминает наши «хрущёвки», можно встретить в мегаполисах. Это объясняется тем, что в крупных городах намного больше студентов, молодых семейных пар и одиноких работающих граждан, чем в провинции. В маленьких городах, где цены на недвижимость ниже, многие семьи могут позволить себе более просторное жильё.

Частные дома

Покупка загородного коттеджа с обширным участком земли для большинства японских семей остаётся несбыточной мечтой. Основная масса населения здесь живёт в городах, причем значительная часть – в крупных агломерациях, где земля стоит очень дорого. Соответственно, дома в Японии, как и квартиры, ограничены в размерах.

Можно ли в Японии купить дом с общей площадью более 200 кв.м? Конечно же, в этой стране существует спрос и на такое жильё. Но его цена здесь будет куда выше, чем в других развитых странах.

Торговая недвижимость

Один из наиболее простых способов получить вид на жительство в Японии – это открытие бизнеса. Причем совершенно необязательно строить фабрику или какое-либо другое производство. Вполне подойдёт покупка торгового или офисного помещения. Это не только будет считаться основанием для выдачи ВНЖ, но и обеспечит стабильным доходом от аренды. Единственным минусом такой сделки является минимальная рентабельность. Для Японии, где ставки кредитования чрезвычайно низкие, прибыль в размере 4-6% годовых для многих предпринимателей считается вполне приемлемой.

Преимущества приобретения недвижимости в Японии

Почему российские граждане переезжают в Токио? Чаще всего это происходит по личным обстоятельствам или по работе. Местное законодательство не благоприятствует иммиграции, поэтому большая часть иностранцев, которых в Японии не так уж мало, находится там по туристическим, учебным или рабочим визам. Это значительно ограничивает их в аренде квартир, поскольку сдача внаём жилых помещений в Японии возможна только тем гражданам, которые как минимум получили ВНЖ.

С другой стороны, никто не запрещает иностранцам приобретать недвижимость в Токио или где-либо ещё. При наличии квартиры или дома в частной собственности гражданин может проживать в ней, невзирая на отсутствие ВНЖ. Нужно только следить за тем, чтобы въездная виза не была просрочена.

В целом качество японской недвижимости оставляет желать лучшего. Это касается, как правило, недостаточной (по европейским меркам) площади квартир и домов. С другой стороны, технология строительства в Японии находится на высоком уровне. Практически все современные многоквартирные дома возводятся с учетом повышенной сейсмической опасности.

Оформление покупки

Примерный алгоритм действий при поиске недвижимости выглядит следующим образом. Для начала, чтобы купить жилье в Японии, иностранцу нужно обратиться за помощью в агентство недвижимости или воспользоваться услугами юриста, который специализируется на проведении подобных сделок. Все документы оформляются на японском языке, поэтому без посторонней помощи не обойтись. Сама же процедура выглядит следующим образом.

  • Выбор объекта жилой недвижимости.
  • Обращение в агентство. Подавляющее большинство объявлений о продаже квартир на сайтах или на специальных досках вблизи станций метро размещены посредниками. Поэтому возле информации о самом объекте всегда можно найти контактный телефон риелтора.
  • Оплата аванса. Чтобы квартира была снята с продажи, покупателю нужно обратить часть её стоимости в авансовый платеж. Обычно он составляет 5 или 10% от цены интересующей жилплощади. Оплата производится исключительно через банк, наличные не принимаются.
  • Подписание купчей в присутствии нотариуса и представителей агентства недвижимости.
  • Перечисление через банк оставшейся суммы.

Если все сделано безошибочно и в срок, квартира переоформляется на нового собственника.

Необходимый пакет документов

В случае, когда недвижимость приобретается без привлечения заёмных средств, иностранцу потребуется предоставить лишь паспорт. Купить квартиру можно даже при отсутствии вида на жительство. Иметь ВНЖ нужно лишь в ситуации, при которой приобретение происходит через ипотечное кредитование.

Какие факторы влияют на стоимость жилья

Иностранцы, впервые приехавшие в Японию, смутно ориентируются в том, какие здесь цены на недвижимость. Чтобы не переплатить за покупку квартиры, необходимо выяснить не только её площадь и количество комнат, но и ряд других сведений: год постройки (более современные дома ценятся выше); транспортная доступность; наличие парковки или подземного гаража; стоимость коммунальных расходов, оплата работы консьержа или охраны.

Система налогообложения в стране

На приобретении квартиры или дома расходы не заканчиваются. Новому владельцу придётся также уплатить налог на имущество. Он составляет 1,4% от стоимости объекта. Дополнительно оплачивается местный сбор в размере 0,3%. Фискальные платежи при покупке перечислять не нужно. Это делается по итогам года.

Поиск жилья в сети

Жильё можно искать и через вебсайты агентств, это может сэкономить немало времени. Как правило, на сайтах есть различные варианты поиска – по административным районам, по близости к станциям общественного транспорта, по ценовым категориям и типам жилья и так далее. Через сайты можно также связаться с представителями агентств и узнать о понравившихся вам квартирах подробнее. Ниже мы приводим список нескольких крупнейших сетевых агентств.

  • Suumo Chintai(Suumo賃貸)
  • Chintai Net(CHINTAIネット)
  • HOME’S
  • Appaman Shop Network(アパマンショップ)
  • At Home(アットホーム)
  • Home Adpark(ホームアドパーク)

Есть и сайты на английском языке для тех, кто пока недостаточно владеет языком, чтобы самостоятельно искать на японских сайтах.

  • Real Estate Japan
  • Tokyo Apartments
  • Tokyo City Apartments
  • Cheap Apartments in Tokyo
  • Tokyo Craigslist
  • Roomorama

Как найти жилье

Для того чтобы приобрести недвижимость в Стране восходящего солнца, необходимо обратиться в одно из агентств недвижимости. Существует множество интернет-ресурсов, созданных именно с целью продажи домов и квартир в Японии, на которых представлен широкий выбор как самих объектов, так и агентств недвижимости.

Интернет-ресурсы для поиска жилья

В интернете есть сайты, воспользовавшись которыми можно выяснить, как выглядит тот или иной заинтересовавший вас дом в Японии. К сожалению, подобных русскоязычных интернет-ресурсов немного. Существует несколько сайтов на русском языке, предлагающих недвижимость по всему миру, включая и Японию:

Если вы знаете английский язык, то можете воспользоваться поиском недвижимости на следующих ресурсах:

  • https://www.foreclosedjapan.com – база данного портала включает в себя квартиры и дома по всей Японии. Здесь можно найти жилую недвижимость на продажу и для сдачи в аренду. Также сайт предлагает коммерческую недвижимость.
  • https://www.realestate-tokyo.com – сайт предлагает продажу и аренду квартир исключительно в столице Японии Токио. Здесь можно найти подходящий для вас вариант в зависимости от цены и района, а также предложения об аренде коммерческой недвижимости.

Как найти жилье самостоятельно

Если вас интересуют японские мини-квартиры, необычные футуристические домики или помещения под офис, можно самостоятельно начать их предварительный поиск в интернете. Для этого специально разработано множество сайтов, предлагающих продажу и аренду недвижимости по всему миру, включая Японию.

Обычно японцы предпочитают иметь дело с потенциальными покупателями через агентства недвижимости, чтобы избежать проблем при составлении договора, особенно если потенциальный покупатель – иностранец. Поэтому, подобрав заинтересовавшее вас предложение на одном из сайтов, вы можете связаться с представителями агентства, чтобы предварительно обговорить детали предстоящей сделки.

Поиск через агентство недвижимости

Для того чтобы приобрести недвижимость в Японии, желательно обратиться в одно из соответствующих агентств. Дело в том, что процесс покупки недвижимости в Японии имеет множество нюансов, разобраться в которых иностранцу без помощи специалистов будет нелегко. К тому же составление договора о покупке жилья на японском языке требует особой скрупулезности. Поэтому процедура приобретения недвижимости в Японии невозможна без участия риэлтора, юриста, нотариуса и переводчика. Агент познакомит покупателя с текущими предложениями рынка с учетом пожеланий клиента. Выбрав наиболее подходящий вариант, следует уплатить аванс, подписать договор, а затем доплатить оставшуюся сумму, после чего необходимо зарегистрировать приобретенное жилье на имя покупателя.